11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren %25 zam sınırlaması, 2 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla yürürlükten kaldırıldı. İlk başta uygulanabilir gibi görünen sınırlama, zamanla mülk sahipleri ile kiracılar arasında anlaşmazlıklara neden oldu. Bu durum boş konutların kiralanmamasına ve dolayısıyla kiralık konut arzının azalmasına yol açtı. Barınma sorunlarının devam ettiği bu dönemde, azalan konut arzı kira bedellerinin daha da yükselmesine neden oldu.

Tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) bir alt kalemi olan ve kiracılar tarafından ödenen kiralardan hesaplanan kira artış oranlarını incelediğimizde, %25 zam sınırlamasının uygulandığı Haziran 2022 ve Temmuz 2024 arasındaki süreçte TÜFE artış oranının %137,17, kira artış oranının ise %293,39 olduğu görülmektedir. Pandemi döneminden bu yana yapılan endeks değişikliklerinde, TÜFE oranı ile gerçek kira oranının 2021 yılı son çeyreğine kadar dengeli ilerlediği, 2022 yılı ikinci çeyreğinin sonuna kadar TÜFE oranının gerçek kira artış oranına göre daha fazla artış gösterdiği gözlemlenmektedir. Ancak zam sınırlamasının başlamasının ardından, kira artış oranı TÜFE oranının üzerinde seyretmiş ve birkaç ay dışında bu fark devam etmiştir (Bkz. Grafik-1). Bu veriler doğrultusunda, güncel piyasa koşullarında kira artış rakamlarının TÜFE artışının oldukça üzerinde olduğu ve eski ile yeni kiracılar arasındaki kira bedellerinde belirgin bir fark oluştuğu sonucu ortaya çıkmaktadır.

Kira artış oranının sınırlandırılması mevcut kiracılar için avantaj sağlarken, mülk sahipleri için dezavantaj yaratmıştır. Bu durum, güncel piyasa koşullarında kiraların arttığı bir ortamda, mevcut kiracıların sınırlandırılmış artış oranlarına rağmen yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalmalarına neden olmuştur. Ayrıca, taraflar arasında anlaşmazlık durumlarında mülk sahiplerinin kiracılarını hukuki yollarla tahliye etmeyi tercih ettiği ve son dönemde bu tür davaların önemli ölçüde arttığı gözlemlenmiştir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Şubat 2024’te yayınladığı enflasyon raporuna göre, 2023 yılı Şubat ayında yaşanan deprem felaketleri ile kira artışlarını daha da belirginleştirmiştir. 2024 yılı Ocak ayı itibarıyla tüketici fiyatları yıllık artışı yaklaşık %64,9 olurken, kira yıllık enflasyonu %111,8 ile oldukça yüksek bir seviyede gerçekleşmiştir. Bu veriler, %25 kira zammı uygulamasının ülkemiz koşullarında sürdürülebilir olmadığını ve reel piyasa koşullarında sağlıklı bir şekilde uygulanmadığını göstermektedir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Şubat 2024’te yayınladığı enflasyon raporunda, kira artışını %25 ile sınırlayan uygulamanın 2024 Temmuz ayı itibarıyla sona ereceği belirtilmiş ve mevcut oranların kira güncelleme oranının oldukça düşük olduğuna işaret edilmiştir.

Uygulamanın 2 Temmuz 2024 itibarıyla kaldırılması mülk sahipleri açısından olumlu bir gelişme olarak karşılanmış ve tekrar on iki aylık TÜFE ortalaması oranında artış uygulanan döneme geçilmiştir. Sınırlamanın piyasada pek karşılık bulmamasına rağmen, %25 oranında yapılan kira artışlarının zamanla piyasa ortalamalarını yakalayacağı öngörülmektedir. Özelikle kira sözleşmesinin beşinci yılının dolmasıyla kiraların yeniden tespit edilmesine ilişkin davaların artış gösterdiği gözlemlenmiştir. Sınırlamanın kaldırılmasıyla mülk sahiplerinin konutlarını kiralama motivasyonunun yeniden arttığı boş konut arzının olumlu etkileneceği söylenebilir. Enflasyonun kontrol altına alınması ve faiz indirimlerinin başlamasıyla birlikte konut arz hızının artabileceği, boş konut stokunun pazara dahil olması halinde kira artış oranlarının düşeceği ve daha öngörülebilir bir hale gelebileceği değerlendirilmektedir.