Son dönemlerde herkesin bildiği üzere barınma ihtiyacının mekansal karşılığı olan konutlarda enflasyon oranının üzerinde fiyat artışlarına rastlıyoruz. TCMB verilerine göre 2022 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 9,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 160,6, reel olarak ise yüzde 47,0 oranında artmıştır. Ülke genelinde en çok ve an az artış yaşanan illeri gösteren grafik ise aşağıdaki gibidir.

 

(Kaynakça: https://www.tcmb.gov.tr)

Ülke ortalaması ve Ankara, İstanbul, İzmir illerindeki değişim ise şöyle;

 

(Kaynakça: https://www.tcmb.gov.tr)

TÜİK verilerine göre ise inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre %3,97 bir önceki yılın aynı ayına göre %105,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,97, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %130,73 işçilik endeksi %44,06 arttı.

 

(Kaynakça: https://data.tuik.gov.tr)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %3,84, bir önceki yılın aynı ayına göre %102,32 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,88, işçilik endeksi %0,06 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %126,55, işçilik endeksi %43,98 arttı.

 

(Kaynakça: https://data.tuik.gov.tr)

Buna bağlı olarak yapı izin istatistiklerine bakacak olursak; Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %7,5, daire sayısı %15,3, yüzölçümü %7,8 azaldı.

 

(Kaynakça: https://data.tuik.gov.tr)

Elbette fahiş fiyat artışlarının ortaya çıkmasına sebep olan birden çok dinamik bulunmaktadır. Ancak bunların başında hiç şüphesiz son zamanlarda düşüş gösteren konut arzı gelmektedir. Türkiye'de yıllık ortalama yeni konut talebi 800 bin adede yaklaşırken, son yıllarda arz sayısı 550 binlerde seyrediyor. Anlaşılacağı üzere ülkemizde konut piyasasındaki arz/talep dengesinin bozulması konut fiyatlarındaki fahiş artışları kaçınılmaz hale getiren faktörlerden biri olarak karşımıza çıkıyor. Sadece satış rakamları değil konut piyasasında talep edilen kira rakamları da özellikle büyükşehirlerde ödenebilir olma eşiğini zorlamaktadır. Bu artışı da aynı sebeplere bağlamak mümkündür.

Konut arzındaki düşüşe sebep olarak artan inşaat maliyetleri, enflasyon, kur vb. bir çok faktör sayabiliriz. Ancak konut üretim süreci dikkate alındığında sürecin başlangıcında kentsel arsa üretimi yer almaktadır. 15.12.2004 tarih ve 25671 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 5273 sayılı “Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması İle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün Kaldırılması Hakkında Kanun” ile 29.4.1969 tarihli ve 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun adı "Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun" olarak değiştirilmiş, Kanundaki görevler Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmiştir. Bu Kanunun amacı; arsaların aşırı fiyat artışlarını önlemek üzere tanzim alış ve satışı yapmak; konut, sanayi, eğitim, sağlık ve turizm yatırımları ve kamu tesisleri için arazi ve arsa sağlamaktır. Bununla birlikte alt ve orta gelir grubundaki vatandaşlarımıza konut üretebilmek için atıl durumdaki kamu arazilerini değerlendiren TOKİ, aynı zamanda sanayi, eğitim, sağlık, turizm ve kamu yatırımları için de arsa üretmektedir. TOKİ, ihtiyaç sahiplerini düşük maliyetlerle konut sahibi yapmak için konut üretimine uygun olan yerlerdeki hazine arazilerini bedelsiz olarak temin edebilmektedir. Arsa maliyeti olmaksızın konut üretebilme imkanı, TOKİ’nin aşırı fiyat artışlarının önüne geçilebilmesi bakımından önemlidir. Yakın gelecekte ülkemiz genelinde kamu destekli bu projelerin hayata geçebileceğini düşünebiliriz ancak yapılacak olan üretimin arz/talep dengesini ne ölçüde sağlayacağını kestirmek bügünkü piyasa koşullarında pek mümkün gözükmemektedir.

Yazımızda konut fiyatlarındaki artışı arz üzerinden okumaya çalıştık. Ancak şüphesiz ki emtia fiyatlarındaki artış, dünya genelindeki enflasyon baskısı, ülke genelindeki makroekonomik veriler, konut finansmanında getirilen kısıtlamalar ve konut talebinin bir yatırım talebi olarak karşımıza çıkması konut piyasasındaki fiyat artışlarının bileşenleridir.