2012 yılında Resmi Gazete’de yayınlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun ile kentsel dönüşüm kavramı somut bir şekilde hayatımıza girerken, Şubat ayında ülkemizin doğusunda, ciddi can kaybına sebep olan deprem felaketi sonrasında odak haline geldi. Son yıllarda önemini yitiren ve artan inşaat maliyetlerinden dolayı ertelenen kentsel dönüşüm projeleri, özellikle şubat depremlerinden sonraki süreçte insanların daha güvenli alanlarda yaşama motivasyonunun artması sonucunda tekrar hareketlendi.

Son yıllarda hayatımızın odak noktasına yerleşen kentsel dönüşüm nedir? Gayrimenkul piyasasına ve demografik yapıya etkileri nelerdir?

Kentsel dönüşüm; ülkemizde genellikle bir bölgenin ya da riskli bir yapının fiziksel, sosyal, ekonomik ve çevresel açılardan iyileştirilmesi ve modernleştirilmesi amacıyla yapılan kapsamlı planlama ve uygulama sürecini ifade ediyor. Dönüşüm, yapı stoku eskiyen ve yıpranan, depreme dayanıklı olmayan bölgelerdeki altyapı eksikliklerinin giderilmesi, bina stokunun yenilenmesi, yeşil alanların artırılması gibi adımlarla gerçekleştiriliyor. Kentsel dönüşümle; şehirlerin büyümesi, nüfus artışı, çevresel kaygılar veya mevcut yapı stokunun yetersiz olması gibi nedenlerle ortaya çıkan sorunlara çözüm sağlamak amaçlanıyor. Ülkemizin öncelikli ihtiyacının,  depreme dayanıklı yaşam alanları yaratırken alt yapı ve sosyal donatı alanlarının da şehir ekosistemine dahil edilmesinin olduğu söylenebilir. Kentsel mekanlarda  uygulanan dönüşüm projelerinin gayrimenkul piyasası ve demografik yapıya direkt etkileri bulunuyor.  

Altyapı ve diğer donatılardan yoksun, ekonomik olarak zayıf ve sosyal olarak yeterli hizmet alamayan alanlarda taşınmazların değerlerinin olumsuz etkilendiği, yaşam kalitesinin düştüğü ve ticari faaliyetlerin azaldığı görülebiliyor. Bu gibi durumlarda kentsel dönüşüm projeleri bir düzenleyici olarak kullanıldığında, arazi kullanımı ve mülkiyet yapısı, yaşam kalitesi ve konforunda olumlu bir değişim gözlenebiliyor.  Bölgesel olarak uygulanan kentsel dönüşüm projelerinde yapı dokusunun yenilenmesi ile bölgenin gelişime paralel olarak yeni yatırım fırsatları oraya çıkıyor.  Bölgenin kalkınmasına doğrudan etkisi olan dönüşümle arz talep dengesine bağlı olarak konut ve ticari mülklerin fiyatlarında artışların gözlenmesi ihtimali oldukça yükseliyor.

Ülkemizde, bölgesel bir dönüşümden ziyade daha çok yerinde dönüşüm tercih ediliyor. Yerinde dönüşüm ile mevcut bina yıkılarak günümüz koşullarına uygun hale getirilerek daha modern konutlarda yaşama imkânı sağlanıyor. Günümüz teknolojisine uygun inşa edilen yapılara ulaşım maliyetinin aynı muhitlerde bulunan eski yapılara göre çok daha yüksek olduğu gözlemleniyor ancak yüksek bedellerle konut edinilse dahi yerinde dönüşüm, alt yapı, sosyal donatı problemleri çözülmeden daha ferah şehirler yaratma imkânı yine kısıtlı kalıyor.

Ülkemizde, kentsel dönüşüm sonucunda inşa edilen gayrimenkullerin değer artışı ve mekandaki değişim, kentsel alanda demografik değişimlerle birlikte sosyal ve kültürel anlamda da değişimlere sebep olabiliyor.

Sonuç olarak, özellikle deprem tehlikesini göz önünde bulundurduğumuzda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hızlandırılması ve desteklenmesi, kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken yerinde dönüşümden ziyade bölgesel çözümlerin de sunulması önem arz ediyor.