Günümüzde bankacılık sistemine, satın alma süreçlerindeki kredi kullanımlarında yapılandırma ve derecelendirme kapsamında dahil olmaya başlayan “Sürdürülebilirlik” kavramı, pek çok sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de tartışılan ana konulardan bir tanesi.

Farklı sektörlerde çeşitli tanımları bulunan bu kavram, gayrimenkul değerleme alanında da iki farklı perspektifte incelenebilir. Bunlardan ilki değerlemeye konu mülklerin sürdürülebilirliği, bir diğeri ise sürdürülebilirlik kavramının mülklerin değerine olan etkisi.

Sürdürülebilir özelliklere sahip binalarda, enerji verimliliği, çevre dostu malzeme kullanımı, mülkün yönetim maliyetleri gibi kriterler dikkat çekerken tüm bu kriterlerin gayrimenkulün değerine önemli ölçüde etki ettiğini söylemek mümkün.

Özellikle kurumsal yatırımcıların uzun vadede kar sağlamayı, yüksek doluluk oranlarını ve kısa geri dönüş sürelerini hedefledikleri göz önüne alındığında tüm okların sürdürülebilir binaları işaret ettiği görülmektedir.

Sürdürülebilir binalar aşağıdaki kriterler çerçevesinde tanımlanabilir;

• Enerji verimliliği
• Düşük işletme maliyetleri
• Yüksek doluluk oranları
• Kısa kirasız dönem avantajı, yüksek talep
• Sürdürülebilir getiri

Tüm bu kriterler çerçevesinde, bir mülkün değerini belirleyen kriterleri yeniden şekillendirmek, hem global hem de ulusal çerçevede bir zorunluluk haline gelmiştir. Uluslararası pazarda değerleme kriterlerinin yeniden şekillenmesinin gerekliliği tartışılmakta olup ülkemizde yaşanan gelişmeler bu kapsamda farklı parametreleri de doğurmaktadır.

Son yıllarda yaşanan ekonomik gelişmeler ve yüksek kredi faizleri, yatırımcıların kredi kullanımlarında yaşadıkları en büyük zorluklardan. Bu kapsamda sürdürülebilir yapıların kredi derecelendirme süreçlerinde avantajlı yapılar olarak tarif edilmesinin büyük bir teşvik unsuru olduğunu söylemek mümkün. Yatırımcıların bu tip yapılara talebinin artmasının oldukça olası olması, özellikle pandemi sonrası süreçte göze çarpmaktadır. RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors)’in açıkladığı veriler doğrultusunda sürdürülebilir yapılara olan talep 2020 yılı öncesinde %40 altında iken günümüzde bu talep oranının %60’lar seviyesine yaklaştığı görülmektedir.

Ülkemizde gayrimenkul ve gayrimenkul değerleme kapsamında öne çıkan bir diğer konu, deprem gerçeğidir. Depreme dayanıklılık anlamında daha alt seviyelerde tercih edilen yapıların pek çoğu sürdürülebilir bina kriterine uygun olmadığı gibi eğer dönüşüm süreçlerine hızla adapte olamayacaklarsa depreme ilişkin çeşitli raporlamalar, güçlendirme faaliyetleri gibi yüksek maliyetli işlemlere ihtiyaç duyacaklardır. Bu yapıların sürdürülebilirlik kapsamına dahil olabilmeleri için gereken maliyetin oldukça yüksek olması da yatırımcılar açısından dezavantajlı bir yer seçim kriteridir.

Gelir getirme anlamında irdelendiğinde ise sürdürülebilirlik kriterlerini sağlamayan binalarda risksiz getiri oranları ve risk primlerinin tüm bu azalan talep eğilimi doğrultusunda oldukça yüksek olduğunu söylemek mümkündür. Yüksek risk oranlarının bir çıktısı olarak karşımıza çıkacak olan yüksek indirgeme oranları, bu mülklerden elde edilmesi projekte edilen gelirlerin de önemli ölçüde azalmasına neden olacaktır.

Hem pazardaki trendler hem de kurgulanan gelir modelleri doğrultusunda sürdürülebilir bir yapı olarak tanımlanamayan yapılarda gerçekleştirilecek değerleme çalışmalarında gelecek yıllar içinde sürecek yüksek gelir beklentilerinin gerçekleşme olasılıkları düşmektedir. Aynı zamanda, oluşacak yüksek işletme ve yenileme maliyetlerini de göz önüne aldığımızda zamanında yapılacak kentsel yenileme veya dönüşüm faaliyetleri ile desteklenmesi gerekmektedir.

Tüm bu değerlendirmeler bize gösteriyor ki, gayrimenkul değerlemesi kapsamında sürdürülebilirlik kavramını dışsal bir etken olarak görmek artık mümkün değildir. Bir binanın değerini belirleyen fiziksel ve yasal kriterler gibi sürdürülebilir olup olmaması da o binanın değerini etkileyen sosyal ve çevresel etkenlerin en önemlisi konumuna gelmiştir.

Sadece değer tanımı ile değil, çevreye duyarlılık anlamında da sürdürülebilirlik kavramı oldukça önemlidir. Tüm dünyada karbon salınımında en önemli paya sahip olan paydaş, binalar olarak açıklanmaktadır. İklim krizinin kapıda değil, giriş holünde, salonda, mutfakta olduğu bugünlerde “sürdürülebilirlik” kavramını bir değerleme kriteri olarak görmek yalnızca bir gereklilik değil, önemli bir çevresel sorumluluktur.